万科A()点评：深铁入驻、股权明朗、稳定发展

　　主要观点

　　1、股权明朗，推动深铁积极性、加强管理稳定性本次华润与深铁股权转让之后，万科的主要股东按股权比例依次为：宝能系25.40%、深铁集团15.31%、恒大系14.07%、安邦系6.18%、万科事业合伙人4.49%等，并且如果把万科事业合伙人、万科企业股中心、万科工会和刘元生等理解相互友好关系的话，那么万科管理层及相关持股方合计持股估计约9-10%，由此深铁和万科管理层及相关持股方合计也将在25%左右，与宝能系25.40%也已相差无几，并且从目前保监会对于险资恶性抢筹的从严态度来看，本次股权转让后，优势将倾向于深铁集团和管理层，推动深铁的积极性、加强管理层的稳定性，利于公司更长远发展。

　　2、正式引入深铁集团，强化"轨道+物业"优势本次股权转让之后，深铁正式成为公司第二大股东，并且考虑到其与万科管理层等相关持股方的友好关系，利益绑定，深铁与公司之间在"轨道+物业"方面的合作也将值得期待，在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下，也将极大强化公司的优质资源获取能力和扩大发展空间。目前深铁在深圳运营158 公里地铁线路（目前深圳178 公里）、对应约450 万平米物业，后续深圳地铁计划扩容至1,000 公里，预计深圳后续将有2,300 万平米轨道物业增量，有望为公司在目前和将来补充深圳优质土储。

　　3、销售规模大象起舞，市占率继续提升、强者恒强2016 年公司累计实现销售面积2,765 万平米，同比增长34%，销售金额3,648 亿元，同比增长40%，其中销售面积同比增长超越69 个主流城市的23%，表明公司市占率势必进一步提升，如此规模之下获得如此增长实属不易。此外，我们认为目前行业正处于下行周期、并且核心城市的拿地门槛将持续处于高位，后续中小房企退出也将逐步增多，公司作为行业龙头在并购市场上具有更强优势，预计市场份额也将获得进一步提升。

　　4、深铁入驻、股权明朗、稳定发展，维持推荐评级本次华润与深铁股权转让之后，优势将倾向于深铁集团和管理层，推动深铁的积极性、加强管理层的稳定性，利于公司更长远发展；并且深铁与公司间在"轨道+物业"方面合作也将值得期待，在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下，也将极大加强公司的深圳优质资源获取能力和扩大发展空间。我们看好本次股权转让对于公司稳定性和发展的重要性，并认同公司的"轨道+物业"的新战略。我们维持公司2016-18 年每股收益预期分别为1.90、2.20 和2.53 元，目标价23.00 元，维持推荐评级。

　　5、提示：

　　房地产市场下行风险。（华创证券　袁豪）